Najemna pogodba mora vsebovati vsaj:

• opis stanovanja, lego, površino, strukturo, komunalno opremljenost, leto zgraditve ter način uporabe stanovanja;
• identifikacijsko oznako iz katastra stavb;
• ime in priimek lastnika, davčno številko lastnika, ime in priimek najemnika in oseb, ki bodo skupaj z najemnikom uporabljale stanovanje;
• odpovedne razloge, ki jih določa 103. Stanovanjskega zakona;
• vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj;
• določbe o medsebojnih obveznostih pogodbenih strank pri uporabi in vzdrževanju stanovanja ter skupnih delov stanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe;
• višino najemnine ter način in roke plačevanja;
• način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini in se nanašajo na stroške za dobavljeno elektriko, vodo, daljinsko ogrevanje stanovanj in podobno (individualni obratovalni stroški) ter stroški za obratovanje skupnih delov stanovanjske ali večstanovanjske stavbe (skupni obratovalni stroški);
• določbe o načinu uporabe stanovanja ter na kakšen način in v kakšnih časovnih razdobjih bo lastnik preverjal pravilno uporabo stanovanja;
• čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas ter
• način predaje stanovanja.

V najemnem razmerju imata tako lastnik kot najemnik dolžnosti in pravice. Lastnik mora:

• izročiti stanovanje v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja;
• vzdrževati stanovanje in skupne dele v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih delov ves čas trajanja najema;
• odgovarjati za pravne in stvarne napake na oddanem stanovanju.

V najemnem razmerju imata tako lastnik kot najemnik dolžnosti in pravice. Najemnik stanovanja mora:

• uporabljati najeto stanovanje v skladu z najemno pogodbo, 
• odgovarjati za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi stanovanja, 
• dopustiti vstop lastniku oziroma njegovemu pooblaščencu v stanovanje za preveritev pravilne uporabe stanovanja (največ dvakrat letno),
• poravnati stroške popravil v stanovanju, ki so posledica nepravilne oziroma malomarne uporabe stanovanja, skladno z določili najemne pogodb, 
• obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih odgovarja lastnik v skladu z veljavnimi normativi in standardi,
• plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine v skladu z najemno pogodbo,
• pridobiti soglasje lastnika, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi,
• predlagati lastniku sklenitev aneksa k najemni pogodbi, če se število oseb, ki uporabljajo stanovanje, spremeni ter
• vzdrževati stanovanje v obsegu, kot ga za najemnike določajo zakonski normativi.

Najemnik ima pravico:

• uporabljati in izvajati posest nad stanovanjem,
• opraviti popravila v stanovanju, če je popravilo neodložljivo (da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo), ter zahtevati povračilo stroškov, ki so nastali zaradi teh popravil, zahtevati povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika (v enkratnem znesku ali znižanjem najemnine), 
• zahtevati vračilo previsoko zaračunane najemnine in
• zahtevati sorazmerno zmanjšanje najemnine za čas, ko stanovanja ni bilo mogoče normalno uporabljati, ker je lastnik opustil svoje dolžnosti.

Odpoved najemne pogodbe je mogoča:

• s strani najemnika: če ni dogovorjeno drugače lahko najemnik brez navajanja razlogov odpove pogodbo, če o tem pisno obvesti lastnika, z 60 dnevnim odpovednim rokom
• s strani lastnika: lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni pri čemer ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj. Najemna (in podnajemna) pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni. Spori se rešujejo prednostno.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo tudi zaradi naslednjih krivdnih razlogov (krivdni odpovedni razlogi so navedeni v 103. členu Stanovanjskega zakona):

1. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe;
2. če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem;
3. če najemnik ne vzdržuje stanovanja (v skladu s Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list RS, št. 20/04 in 18/11);
4. če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa;
5. če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja;
6. če najemnik izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika, razen v primerih iz 97. člena zakona;
7. če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika;
8. če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika;
9. če najemnik ne dopusti vstopa v stanovanje;
10. če najemnik brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v stanovanju v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe;
11. če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem (razen če je najemnik na zdravljenju, v domu za starejše za čas, krajši od šestih mesecev, ali če stanovanja ne uporablja iz drugih upravičenih razlogov, službena premestitev ali šolanje v drugem kraju, služenje vojaškega roka, prestajanje zaporne kazni in podobno);
12. če posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Lahko pa najemodajalec v primeru neplačila najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa, najemno ali podnajemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe. Če najemnik ne izprazni stanovanja v skladu s prejšnjim odstavkom, ima najemodajalec na podlagi odpovedi in zahteve za izpraznitev stanovanja iz prejšnjega odstavka pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja). Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.

Inšpekcijski nadzor nad zagotavljanjem takšnega stanja večstanovanjske stavbe, da je omogočena njena normalna raba, opravlja stanovanjska inšpekcija. Kadar skupni deli niso usposobljeni za normalno rabo in kadar lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju, ukrepa inšpekcija, ki z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in rok za njihovo izvedbo.