Vse gradnje oziroma objekti morajo biti legalni oziroma zakonito zgrajeni. Zakonito zgrajen objekt ni nelegalen, neskladen in ne gre za neskladno gradnjo. Ureditev pravnega stanja nedovoljenega objekta (nelegalnega, neskladnega ali nevarnega objekta) ali neskladne uporabe objekta je možna po rednem postopku pridobitve gradbenega in uporabnega dovoljenja ali po posebnih postopkih legalizacije.
Nedovoljeni objekt, neskladna uporaba objekta
Nedovoljeni objekt so nelegalni objekt, neskladen objekt in nevarni objekt.
Neskladna uporaba objekta je uporaba objekta ali dela objekta brez uporabnega dovoljenja, v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem ali v nasprotju z uporabnim dovoljenjem.
Starejša zakonita gradnja oziroma zakonito zgrajen objekt
Starejša zakonita gradnja oziroma zakonito zgrajen objekt je gradnja na objektu oziroma objekt:
- z uporabnim dovoljenjem (tudi pravnomočno odločbo o objektu daljšega obstoja),
- z zakonsko domnevo izdanega gradbenega in uporabnega dovoljenja po ZGO-1 ali 150. členu GZ-1,
- z gradbenim dovoljenjem, če uporabno dovoljenje ni bilo predpisano npr. nezahtevni objekti, enostanovanjske stavbe do 1. 6. 2018 – ZGO-1D,
- izveden na podlagi priglasitve namesto lokacijskega dovoljenja po občinskih odlokih (51. in 63. člena ZUN) ali priglasitve na podlagi (46. člena ZGO) ali
- brez gradbenega dovoljenja, če je katerikoli predpis v času obstoja objekta do danes tak objekt ali gradnjo dopustil brez gradbenega dovoljenja npr. sprememba namembnosti v skladu s tretjim odstavkom četrtega odstavka ZGO-1.
Osnovna pravila ureditve pravnega stanja obstoječih objektov
Investitor oziroma lastnik objekta je dolžen urediti pravno stanje svoje nelegalne ali neskladne gradnje oziroma objekta, saj lahko v nasprotnem primeru inšpektor izreče ukrep odstranitve nedovoljene gradnje oziroma objekta. Prav tako mora lastnik, ki uporablja objekt brez uporabnega dovoljenja, pa bi tega rabil ali pa objekt uporablja v nasprotju z izdanim uporabnim dovoljenjem, pridobiti uporabno dovoljenje za namen za katerega se objekt uporablja. Tudi v tem primeru, če lastnik objekta ne uredi pravnega stanja lahko pride do inšpekcijskega ukrepa prepovedi uporabe objekta.
Glede na tip nedovoljenega objekta (nelegalen ali neskladen) ali neskladne uporabe objekta, obseg nedovoljene gradnje (cel objekt ali samo del objekta ali rekonstrukcija objekta ali spremenjena uporaba objekta) in čas izvedbe nedovoljene gradnje, ponuja Gradbeni zakon različne možne načine reševanja pravnega stanja tega objekta oziroma gradenj izvedenih na njem.
Zakon dovoljuje, da se posamezne dele objekta oziroma posamezne gradnje (npr. rekonstrukcija ali sprememba namembnosti), glede na čas izgradnje ureja po različnih postopkih, pri tem pa mora biti objekt kot celota legalen in ne zgolj njegov posamezen del. Če objekt kot celota ni legalen, ni mogoče legalizirati samo njegovega posameznega dela.
Ker Gradbeni zakon za gradnjo enostavnih objektov ne določa obveznosti gradbenega dovoljenja, zanje ni mogoče pridobiti odločbe o legalizaciji.
Možnosti ureditve pravnega stanja obstoječih objektov
Samo po rednem postopku (kot je po zakonu predpisan za enako nameravano gradnjo oziroma objekt) se lahko ureja vse nedovoljene gradnje, ki so se izvedle od 17. novembra 2017 dalje. Zakon za nove nedovoljene gradnje ne dovoljuje nikakršnih olajšav ali možnosti uporabe posebnih postopkov.
Prav tako se lahko samo po rednem postopku uredi pravno stanje objektu, ki je zgrajen po 30. aprilu 2004 in bi bilo treba zanj pred izvedbo gradnje pridobiti pravnomočno okoljevarstveno soglasje, pa to ni bilo pridobljeno, ali pa se je v objektu izvajal poseg, za katerega bi moralo biti pridobljeno pravnomočno okoljevarstveno soglasje, pa to ni bilo pridobljeno.
Po rednem postopku se lahko uredi pravno stanje tudi drugim nelegalnim ali neskladnim gradnjam oziroma objektom.
Za nelegalen ali neskladen objekt, del objekta ali rekonstrukcijo objekta, izvedbeno vsaj do faze grobih gradbenih del in nelegalno ali neskladno spremembo namembnosti objekta, vse izvedeno pred 17. novembrom 2017, se lahko pridobi odločbo o legalizaciji.
Zahtevo za izdajo odločbe o legalizaciji se lahko vloži do 31. decembra 2030.
Objekt ali del objekta, ki ima odločbo o legalizaciji ni nelegalen ali neskladen in šteje, da ima uporabno dovoljenje.
Za obstoječe objekte, ki so bili grajeni na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, za katere uporabno dovoljenje še ni bilo pridobljeno, pa bi tega morali imeti, zakon ponuja možnost:
- pridobitve uporabnega dovoljenja za objekt daljšega obstoja za objekt, ki je bil zgrajen pred 1. januarjem 2005 skladno z gradbenim dovoljenjem ob upoštevanju dopustnih manjših odstopanj in
- uporabo dokumentacije, izdelane po predpisih, ki so veljali v času gradnje objekta za objekte, zgrajene pred 1. junijem 2022 skladno z gradbenim dovoljenja ob upoštevanju dopustnih manjših odstopanj.
Za enostanovanjske stavbe zgrajene do 1. junijem 2018 v skladu z gradbenim dovoljenjem ob upoštevanju manjših dopustnih odstopanj, zanje ni bil izrečen inšpekcijski ukrep in so vpisane v kataster nepremičnin, se šteje, da imajo uporabno dovoljenje po zakonu.